방문감사합니다. 이 문제는 간단히 답변드릴 사항이 아닙니다. 언니가 한국국적자인지, 일본국 국적자인지여부, 에 따라 진행 방향이 달라 지고요, 형부와 자녀가 상속을포기한 경우는(법원에 상속포기심판청구) 엄마 앞으로 상속등기가 가능합니다만, 그렇지 않은 경우 상속인인 형부와 자녀 앞으로 상속등기 후 다시 엄마 앞으로 증여등기를 해야 합니다. 물론 준비서류도 어떤 방향을 선택하느냐에 따라 서류가 달라지고요. 비용도 현 상태에서는 답변드릴 수가 없습니다만, 위 와 같을 사안의 경우 법률 검토 상담비용만으로도 30만원이 1차적으로 소요 됩니다. 참고 하시구요. 좀 더 자세한 상담이 필요 하시면, 토지와 빌라의 정확한 주소지와, 언니의 가족관계증명서, 기본증명서, 혼인증명서, 친양자 입양증명서, 입양증명서, 말소자초본(과거주소 모두나오는것). 제적등본, 형부와 자녀의 일본호적등본등(번역 또는 해석해줄 사람필요)을 발급하신후 내방 해주시길 바랍니다. 기타 문의는 032-330-1477로 전화 부탁드립니다