전세금 반환 문제 때문에 골치가 아파요... 해결방안점 제시해주세요.....

2006년 1월경 원룸건물 은행근저당 1억3천만 정도 잡힌것을 확인하고 들어감..;;;(몰라서 실수)
2006년 11월 23일 4층 원룸 10평 2000만원 (2년)계약(본인)
-> 확정일자 받음
2008년 7월 15일 1차 내용증명 발송(추가 전세계약 안함 및 만료일에 보증금 반환내용)
2008년 9월 27일 2차 내용증명 발송 (위와 동일)
2008년 11월 10일 3차 내용증명 발송 (위와 동일)
2008년 11월 12일 건물압류(내용 : 세무서... 세금문제인듯함)
2008년 11월 23일 계약 만료일
-> 집주인 보증금 반환 의사 없음 (전화도 안받고... 계속 음성으로 돌려요;;)
2008년 11월 24일 임차권설정

 현재 임차권설정 잡히는거 기다리는중입니다...

그리고 다른 사람들이 말씀하시기에 임차권을 설정받고 지급명령이나 소송을 가기전에
 가압류를 하라고 하는데요.... 그전에 해도 된다고 하는데 지금 가압류 안해놨거든요？
그리고 전세계약이 만료되고 나서 또 내용증명을 하나 더 날리라고 하던데.. 이것도 해야되는건가요？？？？？
가압류랑 내용증명을 같이 보낼경우.... 지급명령신청도 같이 가능한지요？？？？

답변 부탁드릴께요......